modal
×
×
+7 495 740-8376 +7 926 246-9336 +7 925 772-3885
г. Москва, метро Курская
Полуярославский пер., д. 3/5, каб. 120

Признание недействительным и расторжение договоров купли-продажи на недвижимость

Юристы коллегии адвокатов «Московский юридический центр» отмечают в последние годы значительное увеличение количества дел, связанных с признанием недействительности договоров купли-продажи недвижимости. Происходит это по разным причинам, но независимо от них вам поможет опытный адвокат.  

 

Наши юристы досконально знают гражданский кодекс и им известны всевозможные тонкости и лазейки, позволяющие законно расторгнуть договор или сделать что-нибудь для признания сделки недействительной. Вариантов множество, поэтому адвокаты применяют индивидуальный подход, помогая одной из сторон.

 

Зачем оспаривают сделки?

 

Оспаривание или расторжение уже произведенной ранее купли продажи квартиры или дома - это сложный юридический процесс. Оспоримой сделкой называется такая, которая может при определенных условиях быть признана недействительной в суде. Как правило, для этого требуются определенные законные основания, указываемые обычно в исковом заявлении.

 

При оспаривании требуется обращение в суд, куда придется подать соответствующий иск. В нем указывается, что при заключении были нарушены или учтены не в полной мере те или иные права. К примеру, иногда после продажи или покупки жилья появляются наследники, подающие в суд, чтобы аннулировать признание договора.

 

В оспариваемых сделках закон позволяет человеку самостоятельно решать, как будет разрешаться ситуация – в судебном или досудебном порядке. Во втором случае обе стороны должны достигнуть определенной договоренности, что бывает нечасто.

 

Разрыв договора до окончания процесса регистрации

 

Если стороны не успели окончательно зарегистрировать сделку, она до этого момента остается незавершенной. На данной стадии отменить ее или расторгнуть договор значительно легче.

 

Когда продавец или покупатель при сделке с квартирой, загородным домом или другой недвижимостью решают отказаться от обязательств, им нужно подать заявление о расторжении сделки в ЕГРП до того момента, пока процесс регистрации не завершится и не произойдет смена собственника.

 

Если сделка заключалась в нотариальной конторе или агентстве недвижимости, то и подавать документы для ее расторжения нужно в этих же местах. Если договор еще на регистрации, но его не успели зарегистрировать, обе стороны могут совместно подать заявление в Росреестр, чтобы прекратить процесс переоформления.


Несогласие любой из сторон вынудит другую оформлять иск и направлять его в суд. Почти наверняка здесь потребуют отказ в письменном виде в расторжении заключенного ранее договора.

 

Расторжение сделки после регистрации

 

Если государственная регистрация уже произведена и одной из сторон перешло право собственности на жилье, для отмены сделки или признания ее недействительной потребуются веские основания. Гражданский кодекс содержит определенные условия, позволяющие аннулировать договор. Таким образом, после исполнения обязательств и завершения сроков заключения сделки ее расторгнуть будет почти невозможно. Это касается любых операций по купле и продаже недвижимости.

 

Если сделка завершена наполовину и регистрация перевода квартиры в собственность другой стороне проведена, расторжение договора все равно не позволит вернуть имущество прежнему владельцу. Чтобы это было возможным, такое условие должно быть отдельно прописано в изначально заключаемом договоре купли продажи или в соглашении о расторжении.

 

Расторжение договора купли продажи в суде

 

Когда разорвать заключенную сделку по взаимному согласию сторон не удается, придется готовить иск. Для этого лучше нанять адвоката по договорам купли продажи недвижимости, которого вы найдете в коллегии «Московский юридический центр». Дело в том, что истцы нередко допускают ошибку, требуя разорвать договор, но забывая потребовать возврата имущества. Судом будет вынесено решение в рамках требований, отраженных в иске.

 

В такой ситуации может получиться, что судья прекратит процесс регистрации купли-продажи, однако уже переданное жилье останется при новом владельце. В ГК России сказано, если регистрация смены собственника прошла, само решение суда не может запретить покупателю распоряжаться квартирой в будущем.

 

Чтобы не потерять жилье, разорвав договор, лучше сразу обратиться к хорошему юристу по договорам купли продажи. Он поможет грамотно составить иск, подготовив дополнительные документы, а впоследствии представит интересы заявителя на судебном заседании. В иск обязательно нужно включить следующие требования:

 

  • необходимость в расторжении договора с обозначением оснований;
  • возврат переданного ранее имущества;
  • возмещение финансовых затрат и морального вреда, если к этому привели действия второй стороны.

 

При каких условиях расторгаются сделки?

 

Односторонне почти нереально расторгнуть договор, который был законно заключен. Придется обращаться в суд, нанимая адвоката. Практика доказывает, что по согласию двух сторон сделки признаются недействительными в редчайших случаях. Ситуация упрощается, когда в договоре изначально прописываются условия, на основании которых он может быть расторгнут.

 

Среди таких условий договора выделяют упоминание того, что при отказе передать или перечислить деньги за недвижимость объект вернется продавцу, а договор будет разорван. Это станет важным аргументом, когда дело попадет в суд. Дело в том, что во многих случаях невыплату денег не признают значимым нарушением, если обратное не сказано в договоре.

 

Среди оснований, позволяющих после заключения договора разорвать его, выделяют явное нарушение условий (в этом случае один из участников несет ущерб) – отказ от оплаты или выселения жильцов. Существуют и прочие ситуации, предусмотренные в ГК, но без опытного адвоката разобраться вам вряд ли удастся.

 

Можно ли признать договор недействительным?

 

Оснований, позволяющих признать уже подписанный договор недействительным, больше. Многие люди совмещают понятия расторжения и признания недействительности сделки, но в действительности они очень разные. Итог в обоих случаях должен быть одинаков, но результаты отличаются.

 

Когда договор из-за определенного нарушения по соглашению или в суде аннулируется, виновной стороне придется возвратить полученное имущество. Важный момент заключается в том, что нужно будет и компенсировать ущерб. Оснований, по которым сделки купли продажи могут быть аннулированы из-за недействительности, достаточно много:

 

  • нарушены законодательные нормы или пункты нормативного акта;
  • одна из сторон недееспособна или не контролировала себя при подписании договора (действие наркотиков или спиртного, а также всевозможные травмы);
  • продавец или покупатель не достигли совершеннолетия;
  • договор был подписан принудительно (угроза, обман, насилие);
  • сделка совершена притворно в целях сокрытия правонарушений.

 

Что происходит после аннулирования сделки?

 

По закону признание договора недействительным не приводит к юридическим последствиям, не считая ситуаций, описанных в статье 167 Гражданского кодекса. Обеим сторонам в этом случае придется вернуть друг другу полученные финансовые средства и недвижимость. Такой процесс называют двусторонней реституцией.

 

В случае со сделкой по купле и продаже права на собственность вернуться обратно продавцу по решению судьи, а покупатель получит выплаченные средства в полном объеме.

 

Если у продавца не будет возможности возвратить деньги, суд обяжет его выплачивать их постепенно, что может растянуться на много лет. Во избежание таких неприятных ситуаций нужно обращаться к юристам, которые подготовят документы для суда и представят интересы пострадавшей стороны.

 

Как себя обезопасить?

 

Чтобы не пришлось расторгать сделку или признавать ее недействительной, продавцу нужно быть внимательным при составлении договора. Лучше делать это при помощи юриста из коллегии «Московский юридический центр», у которого большой опыт в подобной судебной практике. В документе должны быть отражены некоторые моменты:

 

  • возможность разрывания сделки, если одна или обе стороны не выполняют определенные обязательства;
  • указание срока передачи денег.

 

Покупателю нужно быть внимательным, так как в стандартном договоре не указывается конкретный срок передачи недвижимости. В Гражданском кодексе используется формулировка «в разумный срок», но это понятие растяжимое. В связи с этим покупателю лучше отразить в договоре сроки передачи жилья во избежание проблем в будущем. 

 

Цены на услуги

Название услуги Стоимость
Консультация физических лиц от 2 000 руб.
Экспертиза договоров и правоустанавливающих документов от 10 000 руб.
Составление и подача искового заявления, встречного искового заявления от 10 000 руб.
Составление и подача отзыва на исковое заявление от 10 000 руб.
Изучение материалов дела (если дело уже находится в производстве суда) от 20 000 руб.
Составление апелляционной, кассационной, надзорной жалобы (необходимо изучение материалов дела) от 10 000 руб.
Ведение дела о недвижимости в суде
Представление интересов клиента в судебном споре о недвижимости, признание прав собственности на квартиру, машино-место, нежилое помещение. Признание сделок с недвижимостью недействительными, принудительное выселение по суду
от 65 000 руб.
Выселение из квартиры по суду от 65 000 руб.