Заключая договор, стороны рассчитывают на взаимное выполнение обязательств. Но в реальности не все участники сделки оказываются ответственными, и в некоторых случаях для защиты своих интересов приходится прибегать к различным способам обеспечения исполнения обязательств. В качестве таковых в Гражданском кодексе РФ (ГК РФ) указаны неустойка, задаток, поручительство, залог. Возможны также и иные средства, предусмотренные договором или законом.ЗалогНаиболее предпочтительным способом обеспечения обязательств является залог. В этом случае кредитор получает удовлетворение из стоимости заложенного имущества. В договоре о залоге, который заключают в письменной форме, должны быть указаны: предмет залога, его оценка, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом.
В качестве примера можно привести актуальную сегодня ипотеку, то есть залог недвижимого имущества, который чаще всего используют банки для обеспечения возврата кредитных средств. В случае невыплаты заемщиком кредита заложенная собственность может быть реализована. С вырученной суммы банк удержит свои расходы, связанные с продажей, проценты за кредит, сам кредит, а оставшуюся сумму вернет залогодателю.
Средством обеспечения обязательств может стать не только недвижимость, но и другое имущество или имущественные права.
Если иное не предусмотрено договором, то залог удовлетворяет требования в том объеме, какой имеется на данный момент (с процентами, неустойкой, возмещением убытков, причиненных просрочкой исполнения и т. д.).
Неустойка
В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штраф, пеня) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств. Штраф имеет окончательный размер, например 0,1% от стоимости квартиры по договору купли-продажи. Пеня же исчисляется непрерывно, например в размере 1% за каждый день просрочки. Требуя уплаты неустойки, кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков, необходим лишь сам факт неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств должником.
Соглашение о неустойке необходимо заключать в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Это может быть как отдельный документ, так и один из пунктов договора, например купли-продажи.
Суд вправе уменьшить неустойку, если она несоразмерна последствиям нарушения обязательства.
А как же убытки, которые может понести сторона от неисполнения обязательств? Согласно ГК РФ, если за неисполнение или ненадлежащее исполнение установлена неустойка, то убытки возмещаются в той части, которую она не покрывает. Но могут быть предусмотрены и варианты взыскания:
- только неустойка, но не убытки;
- убытки в полной сумме сверх неустойки;
- по выбору кредитора неустойка или убытки.
Необходимо помнить, что уплата неустойки и возмещение убытков в случае ненадлежащего исполнения обязательства не освобождают должника от исполнения самого обязательства, если другие условия не оговорены договором или законом.
Возмещение убытков и уплата неустойки в случае неисполнения обязательства освобождают должника от последующего исполнения обязательства, если договор или закон не предусматривает иное.
Важно знать, что недействительность основного условия сделки влечет за собой недействительность обеспечивающего его обязательства. Например, если договор аренды оказывается недействительным, то и соглашение об уплате неустойки за просрочку арендной платы также теряет силу. А вот соглашение об обеспечении исполнения обязательства не влияет на действительность основного обязательства.
ЗадатокГК РФ трактует задаток как денежную сумму, выдаваемую одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее платежей другой стороне в доказательство заключения договора и обеспечение его исполнения. Таким образом, задаток выполняет две функции: удостоверяющую и платежную.
Соглашение о задатке, так же, как и о неустойке, поручительстве и залоге, должно быть заключено в письменной форме.
Как задаток может стать обеспечением обязательства? Если сторона, выплатившая задаток, не исполняет условия договора, то деньги остаются у потерпевшей стороны. В случае неисполнения договора по вине стороны, получившей задаток, она должна вернуть средства в двойном размере. Кроме того, виновный в неисполнении договора обязан возместить и убытки, если договором не предусмотрено иное. Если же обязательства не были исполнены по соглашению сторон либо в силу невозможности исполнения, задаток отдают тому, кто его предоставил.
Аванс в отличие от задатка выполняет платежную функцию, и если сделка не состоялась, его возвращают. Когда есть сомнение в отношении того, является ли сумма задатком (например, не составлено соответствующее письменное соглашение), ее принимают за аванс.
ПоручительствоЕще один часто используемый способ обеспечения исполнения обязательства — поручительство. К нему прибегают банки при предоставлении кредита на жилье или автомобиль.
Согласно условиям поручительского договора поручитель берет на себя ответственность перед кредитором другого лица за исполнение последним его обязательств полностью или частично. Другими словами, поручитель становится гарантом исполнения обязательства.
Суть договора сводится к следующему. При неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательства поручитель и должник несут перед кредитором солидарную ответственность. Кредитор вправе предъявить свои требования к должнику и поручителю как совместно, так и по отдельности, полностью или в части долга.
Но законом или договором может быть предусмотрена субсидиарная (дополнительная) ответственность поручителя. Если должник отказался исполнить обязательство, то кредитор может удовлетворить свои требования за счет поручителя.
Поручитель отвечает перед кредитором в том же объеме, что и должник. В этом случае учитывается и уплата процентов, и возмещение убытков кредитора, вызванных неисполнением сделки. В свою очередь поручитель вправе выдвигать против требований кредитора возражения, которые мог бы представить должник, даже если последний признал долг или отказался защищать свои интересы.
Договор заключают в письменной форме, в противном случае он считается недействительным. При этом условие о поручительстве может быть оформлено как отдельным соглашением, так и включено в тот договор, обязательства по которому оно обеспечивает. Документ подписывают все участники сделки — кредитор, должник и поручитель.
По материалам издания Недвижимость & цены
